Ваше имя:*
Ваш e-mail (если вы укажете свой e-mail, мы сможем отправить вам ответ):
Ваш вопрос:
Введите код защиты*
Обновить
Вернуться к списку

ОЗПП Уфа. И  говорит застройщик дольщику:  «По срокам ошибочка вышла, соглашайся на новый срок сдачи, теперь мы точно успеем».

В последнее время, застройщики Уфы, осуществляющие привлечение средств граждан на долевое строительство жилья, стали прибегать к уловке позволяющей им продлить сроки строительства без компенсации дольщикам. Поясним, о чем идет речь. Договор долевого участия в строительстве многоэтажного дома содержит существенное условие, а именно – срок передачи квартиры дольщику.

 

При срыве сроков строительства сроки сдачи дома переносятся, причем неоднократно. При этом дольщик имеет право на денежную компенсацию (неустойку), в случае нарушения сроков сдачи дома и как следствие, сроков получения квартиры.

 

Формула расчета неустойки по 214-ФЗ:

(А : 300 х  В х Д.) : 100 х 2 = сумма неустойки

 где:  А - ставка рефинансирования ( с 3 мая 2011 г. - ставка составляет 8,25 - Указание Банка России от 29.04.2011 № 2618-У «О размере ставки рефинансирования Банка России»);
В - цена договора; Д. - срок задержки передачи квартиры.

 

Он-лайн калькулятор неустойки за срыв сроков строительства, который автоматически производит расчет неустойки по долевому строительству.

 

Пользуясь отсутствием специальных юридических знаний у дольщиков, застройщики понуждают граждан подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи квартир и тем самым избежать в дальнейшем выплаты неустойки за нарушение сроков сдачи жилья. При отказе подписывать дополнительное соглашение о переносе сроков дольщикам угрожают расторжением договора долевого участия.

 

Гражданский кодекс РФ, а именно статья 451 ГК РФ, дает право застройщику внести изменение в  договора долевого участия в связи с существенным изменением обстоятельств.

 

Ст.451 ГК РФ

 

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

 

Изменение обстоятельств  признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

 

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

 

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

 

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

 

Хочется сразу успокоить дольщиков, попавших в подобную ситуацию. Расторгнуть с вами договор и лишить вас права на вашу оплаченную квартиру у застройщика не получится. Договориться о переносе сроков можно, но вам это не нужно, ведь по дополнительному соглашению вы лишитесь право требовать неустойку с застройщика! Во всех плюсах, при увеличении сроков строительства, может оказаться только застройщик, а не дольщик, заплативший свои деньги.

 

Понуждать участника долевого строительства к тому, чтобы он заключил соглашение о переносе срока передачи ему объекта, можно только при существенном изменении обстоятельств, к которым не могут относиться: отсутствие денежных средств у застройщика, окончание разрешения на строительство и т.п.

 

 Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях!

 

Приводим разъяснение  Президиума Верховного суда РФ 4.12.2013 года. Из обзора судебной практики:

 

Ответственность за нарушение договора участия в долевом строительстве.

 

Обобщение судебной практики показало, что при рассмотрении требований о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства судами устанавливались, в частности, размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, наличие, причины и продолжительность просрочки исполнения указанного обязательства застройщиком.

 

24. Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

 

Договором участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме, заключенным между Т. и ООО "КраснодарФинСтрой", определен срок передачи квартиры Т. Впоследствии ООО "КраснодарФинСтрой" в проектную декларацию по проектированию и строительству указанного дома внесены изменения, согласно которым срок ввода в эксплуатацию здания изменен на более поздний. Изменения в проектную декларацию и декларация в новой редакции зарегистрированы в установленном порядке.

 

ООО "КраснодарФинСтрой" направило Т. сообщение с информацией о невозможности завершения строительства здания в срок и о переносе срока ввода в его эксплуатацию, а также с предложением об изменении договора и заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, однако от Т. не получено ответа о заключении либо об отказе от заключения дополнительного соглашения. В связи с этим ООО "КраснодарФинСтрой" обратилось в суд с иском к Т. о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о продлении срока передачи объекта долевого строительства и его государственной регистрации.

 

Решением Советского районного суда города Краснодара исковые требования ООО "КраснодарФинСтрой" удовлетворены. Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение районного суда оставлено без изменения.

 

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ООО "КраснодарФинСтрой" требования, районный суд исходил из того, что задержка с окончанием строительства дома и ввода его в эксплуатацию вызвана недостатком у застройщика денежных средств. Кроме того, большая часть участников долевого строительства многоквартирного дома в добровольном порядке подписали дополнительные соглашения о продлении срока передачи объекта долевого строительства.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, указав следующее.

 

Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т. заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

 

Между тем ООО "КраснодарФинСтрой", вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

 

И еще добавим к вышесказанному. В случае вашего несогласия в подписании дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи дома (квартиры) понудить вас к подписанию может только суд! С иском должен обратиться застройщик и доказать, что на вашу строительную площадку рухнул метеорит, упал (не дай бог) самолет или произошло землетрясение!

 

Есть вопросы по неустойке в долевом строительстве? Звоните в Общество защиты прав потребителей в Уфе «Еж».

Отправьте скопированное через сайт Генеральной прокуратуры Российской Федерации
Вернуться назад